湖北縣域房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型發(fā)展觀察:小城樓市何以"逆生長"

在新發(fā)展格局與新型城鎮(zhèn)化雙輪驅(qū)動下，湖北縣域房地產(chǎn)市場悄然上演了一場“逆勢突圍”。數(shù)據(jù)顯示，2024年，湖北省新建商品房銷售面積同比增加0.5%，增幅位居全國前列，省內(nèi)多個區(qū)縣的樓市成交量創(chuàng)下歷史新高。不單純依靠短期刺激政策，以供需再平衡為根本，實現(xiàn)民生與經(jīng)濟的共生共贏……在人口返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的熱潮中，湖北縣域樓市逐漸走出低谷，成為區(qū)域經(jīng)濟增長的新亮點。

“返鄉(xiāng)潮”催生“安居熱”

在湖北省陽新縣城東新區(qū)“尚書院”樓盤的售樓部里，“川妹子”蘭雙的購房故事被工作人員反復(fù)講述。蘭雙曾經(jīng)是眾多“陽新鞋匠”中的一員，去年她和丈夫結(jié)束了長達(dá)十余年的南下打工生涯，回到家鄉(xiāng)后，在陽新縣工業(yè)園找到了新工作。

考慮到孩子上學(xué)的便利性，以及能和老人團(tuán)聚共享天倫之樂，蘭雙兩口子果斷在陽新縣城購置了房產(chǎn)。“孩子上學(xué)近，老人能團(tuán)聚，生活總算是定下來了。”蘭雙質(zhì)樸的話語，真實地反映出當(dāng)?shù)乜h城樓市回暖背后的民生訴求。

陽新是湖北勞務(wù)輸出大縣，在30萬外出務(wù)工者中，近三分之一從事制鞋工作。近年來，隨著當(dāng)?shù)?ldquo;城鎮(zhèn)與產(chǎn)業(yè)雙集中”試點工作的穩(wěn)步推進(jìn)，城東新區(qū)迅速崛起，成為當(dāng)?shù)禺a(chǎn)城融合的新高地，鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)園吸引了超4萬名“陽新鞋匠”回流。

過去，“外出打工”幾乎是湖北縣域人口的普遍選擇。如今，“返鄉(xiāng)安居”正逐漸成為新的趨勢。在構(gòu)建新發(fā)展格局的大背景下，湖北通過產(chǎn)業(yè)升級與政策引導(dǎo)，為外出的游子鋪就了一條回鄉(xiāng)之路。近年來，湖北每年新增返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人口6萬多人，“返鄉(xiāng)潮”不僅帶來了人口紅利，更激活了縣域樓市的“一池春水”。

蛇年春節(jié)期間，湖北全省17個市州同步開展“春節(jié)返鄉(xiāng)安居購房季”活動，各地通過“大數(shù)據(jù)+鐵腳板”線上線下摸排返鄉(xiāng)置業(yè)需求。活動期間，全省30萬套房源參與促銷，成交5.1萬套、593萬平方米，帶動今年1至2月新建商品住房銷售同比增長30%。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的持續(xù)升級，為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造了大量的就業(yè)機會。湖北省天門市6個紡織服裝產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)吸引了數(shù)萬工人進(jìn)城，湖北省宣恩縣通過退役軍人適應(yīng)性培訓(xùn)推動創(chuàng)業(yè)群體不斷擴容。越來越多的人在縣城找到了穩(wěn)定的工作，“家門口就業(yè)”從美好愿景變成了現(xiàn)實。

“人隨產(chǎn)業(yè)走，住房隨人動。”天門市住房保障服務(wù)中心主任蘇擁軍在工作中觀察到，政策的支持使得產(chǎn)業(yè)工人購房意愿增強，在一定程度上促使購房主力發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

“返鄉(xiāng)潮”還撬動了“家庭式遷移”的住房需求，過去依賴春節(jié)返鄉(xiāng)期間的“突擊購房”，如今已轉(zhuǎn)化為日常剛性需求。陽新縣“雙集中”試點帶動3.8萬新增進(jìn)城人口，當(dāng)?shù)剡m合三代同堂居住的大戶型商品房備受歡迎;麻城市“青年社區(qū)”推出的420套房源受到購買者的熱捧，年輕人扎根縣域發(fā)展的意愿愈發(fā)強烈。

“良性基礎(chǔ)”預(yù)留增長空間

事實上，湖北縣域樓市的復(fù)蘇，有其內(nèi)在的邏輯與基礎(chǔ)。中指研究院華中市場研究中心主任李國政分析認(rèn)為，湖北縣域樓市的突出優(yōu)勢在于穩(wěn)健的市場管理，長期秉持“低杠桿、穩(wěn)供需”的發(fā)展理念，為后續(xù)增長預(yù)留了充足空間。

湖北省麻城市堪稱“穩(wěn)健派”的代表，當(dāng)?shù)胤e極推行“租購并舉”的住房政策，投資2.1億元建設(shè)“青年社區(qū)”，投資4.6億元打造園區(qū)“工業(yè)鄰里中心”，滿足了不同群體的住房需求。2024年前三季度，麻城商品房銷售面積達(dá)到35.9萬平方米，增幅位居黃岡市第一。

麻城市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，當(dāng)?shù)貓猿?ldquo;以需定供”的原則，每宗土地出讓前，都會對人口與產(chǎn)業(yè)承載力進(jìn)行測算，這種審慎的策略，使得市場長期處于“緊平衡”的狀態(tài)。當(dāng)返鄉(xiāng)潮來臨，購房需求得以迅速釋放，2024年國慶黃金周，麻城市銷量同比激增257%，體現(xiàn)了“蓄勢而發(fā)”的效應(yīng)。

此外，湖北縣域的房價收入比普遍低于東部沿海省份。以天門市為例，新房均價每平方米約5500元，而當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)工人的月均收入超過6000元。合理的價格區(qū)間，加上收入的穩(wěn)步增長，讓購房者買得起房，開發(fā)商也有利可圖，形成了可持續(xù)的市場循環(huán)。

記者還觀察到，隨著生活水平的提高，消費者對住房品質(zhì)的要求也越來越高，對“好房子”的追求推動了產(chǎn)品的迭代升級。過去，縣域樓盤大多以剛需小戶型為主，如今“第四代住宅”成為市場新寵，一些購房者直言：“縣城新房的品質(zhì)也不輸一線城市。”

一批湖北縣域高品質(zhì)住宅項目受到關(guān)注：麻城市九龍湖云墅項目，140平方米帶有“空中花園”的戶型深受購房者青睞;武穴市“第四代住宅”項目“武穴天地”創(chuàng)新設(shè)計，項目612套房源均標(biāo)配6米挑空花園，盡管均價達(dá)到8000元，看房客仍絡(luò)繹不絕;黃岡九龍湖云墅以“空中別墅”的概念吸引了大量改善型客戶，刷新當(dāng)?shù)亻_盤銷售記錄。

2024年，市場與政策的良性互動，為湖北縣域樓市避免大起大落提供了有力支撐，全省房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)出“止跌回穩(wěn)”的持續(xù)向好態(tài)勢。湖北省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長潘世炳指出，政策端、供給端、消費端協(xié)同發(fā)力，政策紅利與品質(zhì)革命形成共振，為湖北樓市復(fù)蘇提供了堅實支點。

“民生禮包”夯實置業(yè)信心

2024年末，湖南安鄉(xiāng)人金晶在石首市購房后，隨即在社交媒體上曬出6萬元補貼憑證照片，并配文感慨道：“外地人在湖北購房也能享受同城待遇!”這張照片，成為湖北綜合利用民生支持政策，挖掘潛在購房需求的生動寫照。

與以往簡單降低購房門檻不同，湖北此輪樓市政策更注重靶向發(fā)力。省級層面，湖北推出“15%首付+公積金提額”等系列組合拳;各地市則因地制宜探索實施政策路徑：黃岡市黃州區(qū)對進(jìn)城農(nóng)民疊加多孩家庭補貼最高達(dá)12萬元;荊門市推出“契稅全補+多孩補貼+以舊換新”政策，理論補貼上限超過10萬元;恩施州限期購房者，由政府和企業(yè)代繳房屋維修資金……各地精心打造“政策工具箱”，做到“一把鑰匙開一把鎖”。

政策實施效果也逐漸顯現(xiàn)。宜昌“十二條新政”實施后，農(nóng)村戶籍購房人數(shù)大幅提升，秭歸、五峰等西部山區(qū)縣引導(dǎo)居民向宜昌城區(qū)集聚，截至2024年11月，秭歸戶籍人口在宜昌城區(qū)購房累計達(dá)1050余套;湖北咸寧素有“溫泉之城”的美名，該市春節(jié)返鄉(xiāng)安居博覽會將高品質(zhì)房源與溫泉、滑雪等文旅名片結(jié)合，活動期間部分項目日均訪客量漲了3倍。

更深層次的變化，體現(xiàn)在政策邏輯的升級上。石首市與湖南省南縣、華容、安鄉(xiāng)相鄰，“南華安”是石首對這些鄰近地區(qū)的簡稱。2024年，石首打破戶籍限制，對湖南“南華安”三縣居民給予同等購房待遇，促進(jìn)了區(qū)域協(xié)同發(fā)展。

無獨有偶，天門市將購房補貼與產(chǎn)業(yè)工人技能認(rèn)證掛鉤，既激勵了產(chǎn)業(yè)工人提升技能，又推動了住房消費;黃岡市在工業(yè)園區(qū)周邊配建保障性住房，解決了產(chǎn)業(yè)工人的后顧之憂……這些“微創(chuàng)新”舉措的背后，是將樓市政策有機融入城鎮(zhèn)化與產(chǎn)城融合的整體布局。

今年1至2月，湖北省新建商品房銷售面積同比增長3%，有16個市州、55個縣市實現(xiàn)同比正增長，成交量明顯放大，全省房地產(chǎn)市場保持“止跌回穩(wěn)”勢頭。“政策持續(xù)發(fā)力與精準(zhǔn)營銷形成合力，湖北本輪政策目標(biāo)不再追求短期刺激，而是著力培育可持續(xù)發(fā)展動能。”湖北省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一步，湖北將繼續(xù)通過一系列行之有效的政策舉措，多途徑滿足群眾的住房安居需求，推動各地市經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。

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