廣宇發(fā)展無視"三條紅線"仍加速拿地 四年賣房去化率僅80%

新年伊始，A股迎來開門紅，多個板塊開始觸底反彈。

而這一切似乎都與天津廣宇發(fā)展股份有限公司(下稱"廣宇發(fā)展",000537.SZ)無關(guān)。年初至今，該股已累計下滑8%。若將時間拉長至近三年以來，公司股價在二級市場上已累計下滑52%，明顯跑輸行業(yè)下滑26%的幅度，這究竟為何?

2020年第一季度至第三季度，廣宇發(fā)展歸母凈利潤分別下滑6.7%、13.74%、41.5%;存貨、預(yù)付款、經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量等指標(biāo)均在暴露企業(yè)去化慢等問題。

尤其是正當(dāng)公司密集拿地準(zhǔn)備彎道超車之時，房地產(chǎn)"三條紅線"的警鐘也開始響起。

瘋狂拿地設(shè)立新公司

2020年下半年以來，廣宇發(fā)展一改往日緩慢的拿地步調(diào)，加快了企業(yè)拿地的步伐。

6月，公司舉牌108輪，7.04億元摘下四川宜賓宅地;8月，以最高限制地價12.92億元，奪得廣州市南沙區(qū)地塊，同時耗資36.2億元在天津拿下了一宗大體量地塊;11月，以19.61億元競得三亞、重慶地塊。進(jìn)入年底，拿地、成立新公司的節(jié)奏更是緊鑼密鼓。

2020年12月，公司以16.6億元競得汕頭市龍湖區(qū)土地;4.7億元競得青島市黃島區(qū)地塊;4.15億元競得重慶一宗地塊;今年1月，廣宇發(fā)展繼續(xù)挺近宜賓，10億元競得敘州區(qū)一宗地塊。

除拿地之外，廣宇發(fā)展還耗資6.58億元收購了平潭鼎新旗下四家地產(chǎn)子公司，并因此獲得了面積8.35萬平方米的4宗住宅商服用地;最近，廣宇發(fā)展注冊成立了三亞中綠園公司、青島中綠園公司、汕頭中綠園公司，分管各地的相關(guān)土地開發(fā)建設(shè)。

若對比2019年數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)陷入現(xiàn)金流壓力的廣宇發(fā)展，當(dāng)年新增土地儲備的土地總價款僅有5.05億元。

轉(zhuǎn)折點出現(xiàn)在2020年，國家電網(wǎng)公開表達(dá)了"退房"決心。2020年11月19日，廣宇發(fā)展一則收購顯示，經(jīng)國資監(jiān)管部門批準(zhǔn)，決定將國家電網(wǎng)持有的魯能集團(tuán)100%股權(quán)無償劃轉(zhuǎn)至中國綠發(fā)。收購后，中國綠發(fā)直接持有魯能集團(tuán)100%股權(quán)，并通過魯能集團(tuán)間接持有廣宇發(fā)展14.18億股股份(占廣宇發(fā)展總股本的76.13%)。

企查查資料顯示，中國綠發(fā)成立于1988年，實際控制人為國資委，經(jīng)營范圍包括投資及投資管理、房地產(chǎn)開發(fā)、酒店管理、物業(yè)管理等。

也就是說，易主后的魯能集團(tuán)仍為廣宇發(fā)展的控股股東，并以更大的力度為之"輸血"。

大股東275億財務(wù)資助

去年第四季度以來，廣宇發(fā)展獲得大股東的財務(wù)資助相比以往更為頻繁。

10月末，魯能集團(tuán)擬向廣宇東莞子公司提供3000萬元財務(wù)資助;11月再給該子公司提供11.02億元，同時提供30億元給廣宇發(fā)展;12月魯能集團(tuán)合計提供50億元財務(wù)資助;進(jìn)入2021年新年又向公司提供10億元。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年以來，魯能集團(tuán)為廣宇發(fā)展及其子公司一共提供了20多項財務(wù)資助，年利率大多為5.5%，涉及金額約275億元。

實際上，控股股東頻頻"輸血"背后，是廣宇發(fā)展面臨的資金鏈危機。

截至2020年三季度末，公司貨幣資金為62億元，公司短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為95億元、62億元，現(xiàn)金短債比約0.45，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到78.5%。

值得一提的是，廣宇發(fā)展對母公司的依賴程度不僅表現(xiàn)在資金方面。

《投資者網(wǎng)》梳理上市公司近幾年財報發(fā)現(xiàn)，從魯能集團(tuán)注入的重慶魯能、北京順義新城建設(shè)、天津魯能泰山、山東魯能亙富等，每期基本都貢獻(xiàn)了約90%的凈利潤。而無論魯能集團(tuán)如何傾囊相助，廣宇發(fā)展的實際效果卻不盡人意。

2016年、2017年，魯能相關(guān)資產(chǎn)剛注入時，廣宇發(fā)展?fàn)I收、凈利潤實現(xiàn)三位數(shù)增長，之后業(yè)績增速不斷放緩。2019年，其營收為230億元，同比下降15%;歸母凈利潤為31.42億元，同比增長25.57%。

2020年前三季度，公司營收為137.4億元，同比增長5%;歸母凈利潤19.1億元，同比下降22.35%。

此外，繼2019年公司經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量凈流出17.88億元之后，2020年前三季度再次凈流出24.27億元。

據(jù)2020年三季報，公司銷售毛利率為29%，相比2019年同期減少12.5個百分點;凈利率為14%，同比減少4.8個百分點;凈資產(chǎn)收益率(加權(quán))為13.2%，同比減少7.6個百分點。

四年賣房去化率僅80%

自顧不暇之時，廣宇發(fā)展還不得不為子公司等提供擔(dān)保。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，公司2020年有31條擔(dān)保信息，去年前三季度73.5億元擔(dān)保額度中，有47億元為關(guān)聯(lián)擔(dān)保，占凈資產(chǎn)31.2%。

這無疑將使其面臨更大的掣肘。

2020年，有關(guān)部門出臺政策收緊房地產(chǎn)融資，設(shè)置行業(yè)"三條紅線"將房地產(chǎn)企業(yè)分為四檔，并根據(jù)房企所處檔位控制其有息負(fù)債規(guī)模的增勢。

所謂"三條紅線"，一是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，二是凈負(fù)債率大于100%，三是現(xiàn)金短債比小于1倍。廣宇發(fā)展全部觸及。

高負(fù)債增加往往意味著高周轉(zhuǎn)，即激進(jìn)擴張下，銷售規(guī)模快速增長。但廣宇發(fā)展并非如此，2017年至2019年，公司預(yù)收賬款分別為330.99億元、330.09億元和208.14億元，不斷下滑。

2020年前三季度，其合同負(fù)債(根據(jù)會計準(zhǔn)則，預(yù)收賬款調(diào)整至合同負(fù)債)為139億元，相當(dāng)于2019年同期的一半。

銷售的乏力，或許源于廣宇發(fā)展去化率較慢。2017年至2019年，該公司的存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.43、0.31、0.25，呈現(xiàn)不斷下探的趨勢。而2020年前三季度，其存貨周轉(zhuǎn)率也僅為0.18。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析認(rèn)為，過去幾年，有些城市處于市場調(diào)控之中。廣宇發(fā)展大部分項目都在重慶、四川和北京等城市，其市場受到政策方面的影響，進(jìn)而影響到了它的銷售。這可能是造成其重組后業(yè)績沒有持續(xù)發(fā)力的一個原因。

以位于重慶渝北區(qū)的魯能星城十三街區(qū)項目為例，該項目早于2016年12月就已竣工，截至2020年上半年末，該項目去化率為74%。

同樣在2016年、2017年竣工的還有南渝星城、魯能城中央公館一期、魯能城二三期和九龍花園，上述項目相應(yīng)去化率為78%、80%、78%和77%。

從最近拿地的擴張動作來看，廣宇發(fā)展不再固守西南地區(qū)，而是開始挺進(jìn)粵港澳大灣區(qū)，并將觸角伸至青島等地。為了擴張，控股股東仍在想方設(shè)法提供資金援助。

而當(dāng)下的問題在于，受"三條紅線"約束下，廣宇發(fā)展的有息負(fù)債難以繼續(xù)增加，屆時若去化率再難提升，母公司也是有心無力。那么，下一步，公司將采取何種有效戰(zhàn)略應(yīng)對業(yè)績增速下滑的趨勢呢?

《投資者網(wǎng)》近期就相關(guān)問題致電致函公司方面，等待一周仍未獲相關(guān)回復(fù)。(思維財經(jīng)出品)

標(biāo)簽： 廣宇發(fā)展