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房貸利率換“錨”進入倒計時!LPR是什么?怎么選更劃算?

2020-07-28 14:41:15 來源：焦點房地產網

近日,央行公布7月最新LPR報價。

1年期LPR為3.85%,5年期以上LPR為4.65%。值得注意的是,這個數據已連續三個月“原地踏步”。

在全國房地產投資全面復蘇,7月份大部分城市樓市熱度都出現明顯回暖走高,部分城市開始收緊調控的當下,央行的“克制”,無疑是在向市場傳遞“穩健信號”。

LPR是什么?對房貸有什么影響?

LPR是貸款基礎利率的簡稱,是指金融機構對其最優質客戶執行的貸款利率,其他貸款利率(如房貸利率)可根據借款人的信用情況,考慮抵押、期限、利率浮動方式和類型等要素,在貸款基礎利率(LPR)基礎上加減點確定。

如央行最新公布的7月LPR報價,1年期和5年期利率分別為3.85%和4.65%,其中5年期是房貸的參考利率。

簡單來說,若5年期利率降息,將直接減少你的房貸。

以貸款200萬,周期30年,等額本金的商業貸款為例:

200萬貸款30年,假如5年期以上LPR由4.75%降為4.65%,下調0.10%,那么:

①月供為13472.22元降至13305.56元,每月少還166.66元;

②總利息為1429000元降至1398900元,利息總額降低30100元。

房貸利率轉換,進入“倒計時”階段

2019年,央行發文關于房貸利率轉換的公告,內容中明確寫到:

自2020年3月1日起,金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商,將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值),加點數值在合同剩余期限內固定不變;也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次,轉換之后不能再次轉換,原則上2020年8月31日前要完成。

目前,距離央行給定的原則上截止日期已不足36天。

8月底前,是選固定利率,還是選“LPR+加點”浮動利率,將成為非公積金貸款的“房貸一族”需要做出抉擇的一道難題。

那么問題來了,是選擇固定利率好還是浮動利率好呢?

轉不轉?你的選擇很重要

對于購房者來說,關于購房貸款是否要轉換為LPR動態利率,最核心的因素就是動態和靜態利率孰輕孰重的問題。

選擇固定利率,房貸利率與你當前的利率水平保持不變,以后也不管LPR利率怎么變化,你的房貸利率都不變;

選擇浮動利率,房貸利率將根據LPR的變動而變化。LPR每個月調整一回,它比基準利率更靈活、更多變、更符合市場需要。這張圖表現得更加直觀:

需要注意的是,據不完全統計,2020年以來全球已有近50個國家/地區采取降息操作,先后宣布降息次數超過60次,全球實際上已經進入“降息潮”,貨幣寬松已是趨勢。

2020年4月17日,中共中央政治局會議明確提出,穩健的貨幣政策要更加靈活適度,運用降準、降息、再貸款等手段,保持流動性合理充裕,引導貸款市場利率下行,把資金用到支持實體經濟特別是中小微企業上。政治局會議明確提及降息,在歷史上還比較少見。

不難看出,短期內我國房貸利率政策將以寬松為導向。顯然,在降息周期中,選擇浮動利率將更有優勢。

目前來看,盡管LPR報價已連續三個月保持不變,但仍處于低息水平。

自去年LPR報價機制改革以來,至今7月共報價12次。其中,5年期以上LPR共下降過3次(5年期以上LPR為房貸參考利率。簡單來說,5年期利率降息,將直接減少你的房貸),分別在去年11月和今年2月、4月,分別下降5bp、5bp、10bp。

而市場上與LPR息息相關的房貸利率,則是連續7個月下降。

根據融360大數據研究院發布的數據顯示,自2020年以來,全國房貸利率已經連續7個月下滑。

融360大數據研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據顯示,2020年7月(數據監測期為2020年6月20日-2020年7月17日),全國首套房貸款平均利率則為5.26%,環比下調2BP;二套房貸款平均利率為5.58%,同樣環比下降2BP。

同時,7月10日央行舉行的2020年上半年金融統計數據新聞發布會上,央行貨幣政策司副司長郭凱曾明確表示,下半年穩健的貨幣政策要抓住合理讓利這個關鍵,保市場主體,特別是更多地關注貸款利率的變化,繼續深化LPR改革,推動貸款實際利率持續下行和企業綜合融資成本明顯下降。

這些都意味著,2020年下半年仍有一定的降息空間。

所以說,房貸利率盯著LPR,在降息周期內對大部分有房貸的業主是有利的。